IFRS 16 vurderinger og fortolkning af lejekontrakter rejser mange spørgsmål Læs nogle centrale spørgsmål og svar om IFRS 16 vurderinger og fortolkning af leasingaftaler.
Hvilken husleje skal lægges til grund?
I en IFRS 16-vurdering, hvor den modificerede retrospektive metode anvendes, kan lejen pr. 1. januar 2019 danne grundlag for beregning af forpligtelsen pr. 1. januar 2019. Det er ikke nødvendigvis det beløb, der er angivet i lejekontrakten, eller det beløb, der er betalt på den sidste faktura for 2018. Lejen kan være indeksreguleret pr. 1. januar 2019. Beløbet kan også omfatte betaling for andre elementer end leasing af aktivet.
Hvilke betalinger er forbundet med leasing af aktivet, og hvad er ikke-leasingelementer?
Det skal vurderes, hvad der egentlig er betaling for leje af aktivet, og hvad der er betaling for overdragelse af en vare eller en ydelse. Dette fremgår ikke altid tydeligt af aftalerne eller fakturaerne. Nogle ikke-lejeelementer (særskilte varer og tjenesteydelser) kan være inkluderet i den samlede betaling, såsom vedligeholdelse.
Betalinger kan også vedrøre udlejers aktiviteter og udgifter, som hverken er leje- eller ikke-lejeelementer. Det kan gælde ejendomsskat, udlejers administrationsomkostninger og forsikringer. Den samlede betaling i kontrakten skal fordeles mellem leje- og ikke-lejeelementer. Leasingtager kan for hver klasse af aktiver vælge ikke at udskille ikke-leasingelementer. Kun de faste ydelser kan indgå i leasingforpligtelsen i balancen.
Hvad er variabel og fast husleje?
Variabel husleje, og eventuelt andre variable betalinger, kan ikke indgå i opgørelsen af forpligtelsen og aktivet. Nogle virksomheder har tidligere ikke klart skelnet mellem disse ved indberetning af kostprisen eller noten om fremtidig operationel leasingforpligtelse efter IAS 17. Et eksempel er omsætningsbaseret leje, som ikke er en del af leasingforpligtelsen, mens garanteret minimumsleje vil være.
Indeholder IFRS 16 vurderinger af en leasingaftale som et identificeret aktiv?
Et lejemål, der er indlejret i en serviceaftale, skal være vurderet efter IFRIC 4 og udskilt som et særskilt element. Da dette ikke har haft større betydning for præsentationen i regnskabet, har nogle virksomheder ikke foretaget en grundig undersøgelse og vurdering af dette. Det kan betyde, at der er flere lejeaftaler end tidligere oplyst. Alternativt kan en aftale gælde for leje af mindre end tilnærmelsesvis hele et aktivs kapacitet og vil da ikke være dækket.
Hvor lang er lejeperioden?
Leasingperiodens længde har stor betydning for forpligtelsen og aktivet i balancen. IAS 17-noten om fremtidige operationelle leasingydelser har fokuseret på fremtidig minimumsleje under ikke-opsigelige operationelle leasingkontrakter, som ikke er den samme leasingperiode som defineret i IFRS 16.
Muligheder for forlængelse eller opsigelsesret har stor betydning for fastsættelse af lejeperioden. Virksomhederne kan have svært ved at operationalisere, dokumentere og etablere interne kontrolrutiner herfor. Det kan være udfordrende at få overblik over økonomiske incitamenter til at forlænge eller lade være med at opsige en aftale. Revisionsudvalg og ledelse bør inddrages i disse vurderinger. Lejekontrakter med gensidig opsigelse giver også anledning til vanskelige vurderinger.
Et eksempel er aftaler, der løber, indtil de opsiges af en af parterne, eller aftaler, der automatisk forlænges, hvis de ikke opsiges af en af parterne. I en IFRS 16 vurdering nævnes det, at en lejekontrakt ikke er tvangskraftig, når både lejer og udlejer har ret til at opsige lejemålet uden modpartens tilladelse og kun med en “ubetydelig bod”. Der er sket en udvikling, hvor det nu ser ud til, at uvæsentlige bøder skal fortolkes bredt, til at omfatte mere end rene fratrædelsesgodtgørelser. Det gør det udfordrende at vurdere, om der er tale om en ubetydelig bøde, og der skal i nogle tilfælde foretages vurderinger igen, når fortolkningen af en ubetydelig bøde ændres.
About The Author
Ragnar Bryne
administrator
Ragnar Bryne er partner og gründer i Share Control. Ragnar har mer enn 35 års allsidig erfaring fra ulike lederstillinger i en rekke større nasjonale og internasjonale foretak, samt fra konsulentvirksomhet og gründer av IT-selskap. Erfaring også fra KPMG og EY.
Siden 2014 har han vært gründer og eier av Share Control og har vært en sterk støttespiller til selskapets virksomhet, produkter og kunder.
