IFRS 16 er en omfattende regnskapsstandard som krever god oversikt og forståelse for hvordan leiekontrakter skal reflekteres i regnskapet. Les noen sentrale spørsmål og svar rundt IFRS 16 vurderinger og fortolkning av leieavtaler.
Hvilken leie skal legges til grunn?
Ved en IFRS 16 vurdering kan bruk av modifisert retrospektiv metode være leien 1.1.19 som danner grunnlaget for beregningen av forpliktelsen 1.1.19. Det er ikke nødvendigvis det beløpet som står i leiekontrakten eller det som er betalt på siste faktura for 2018. Leien skal kanskje indeksreguleres 1.1.19. Beløpet kan også inkludere betaling for andre elementer enn leie av eiendelen.
Hvilke betalinger er knyttet til leie av eiendelen, og hva er ikke-leieelementer?
Det må vurderes hva som faktisk er betaling for leie av eiendelen og hva som er betaling for overføring av en vare eller en tjeneste. Dette kommer ikke alltid klart frem av avtalene eller fakturaene. Noen ikke-leieelementer (separate varer og tjenester) kan være inkludert i den totale betalingen, for eksempel vedlikehold.
Betalinger kan også være relatert til utleiers aktiviteter og utgifter, som verken er leie eller ikke-leieelementer. Det kan gjelde eiendomsskatt, utleiers administrasjonskostnader og forsikring. Den totale betalingen i kontrakten skal fordeles mellom leie- og ikke-leieelementer. Leietaker kan for hver klasse av eiendeler velge å ikke skille ut ikke-leieelementer. Det er kun de faste betalingene som kan inkluderes i leieforpliktelsen i balansen.
Hva er variabel og fast leie?
Variabel leie, og eventuelt andre variable betalinger, kan ikke tas med i beregningen av forpliktelsen og eiendelen. Noen selskaper har tidligere ikke klart skilt mellom disse i rapportering av kostnaden eller noten om fremtidig operasjonell leieforpliktelse etter IAS 17. Et eksempel er omsetningsbasert leie som ikke er en del av leieforpliktelsen, mens garantert minimumsleie vil være dette.
Inkluderer IFRS 16 vurderinger av en leieavtale en identifisert eiendel?
En leieavtale innebygd i en serviceavtale skal ha vært vurdert etter IFRIC 4 og skilt ut som et eget element. Siden dette ikke har hatt stor betydning for presentasjonen i regnskapet, har enkelte selskaper ikke gjennomført grundig kartlegging og vurdering av dette. Det kan medføre at det foreligger flere leieavtaler enn tidligere rapportert. Alternativt kan en avtale gjelde leie av mindre enn tilnærmet hele kapasiteten til en eiendel og vil da ikke omfattes.
Hvor lang er leieperioden?
Leieperiodens lengde har stor betydning for forpliktelsen og eiendelen i balansen. IAS 17 noten om fremtidige operasjonelle leiebetalinger har fokusert på fremtidig minsteleie under uoppsigelige operasjonelle leieavtaler, som ikke er den samme leieperioden som definert i IFRS 16.
Opsjoner til forlengelse eller en termineringsrett har stor betydning for bestemmelse av leieperioden. Selskapene kan finne det vanskelig å operasjonalisere, dokumentere og etablere internkontrollrutiner for dette. Det kan være utfordrende å få oversikt over økonomiske insentiver til å forlenge eller til ikke å terminere en avtale. Revisjonsutvalg og ledelsen bør involveres i disse vurderingene. Leiekontrakter med gjensidig oppsigelse, gir også opphav til vanskelige vurderinger.
Et eksempel er avtaler som løper til de sies opp av en av partene, eller avtaler som forlenges automatisk hvis de ikke sies opp av en av partene. I en IFRS 16 vurdering nevnes det at en leieavtale ikke er tvangskraftig når både leietaker og utleier har rett til å si opp leieavtalen uten den andre partens tillatelse og med bare en «insignificant penalty» (ubetydelig bot). Det har vært en utvikling hvor det nå virker som at ubetydelig bot skal tolkes utvidende, til å inkludere mer enn rene termineringsbetalinger. Dette gjør det utfordrende å vurdere om det er en ubetydelig bot og vurderinger må i noen tilfeller gjøres på nytt ved endret tolkning av ubetydelig bot.
About The Author
Ragnar Bryne
administrator
Ragnar Bryne er partner og gründer i Share Control. Ragnar har mer enn 35 års allsidig erfaring fra ulike lederstillinger i en rekke større nasjonale og internasjonale foretak, samt fra konsulentvirksomhet og gründer av IT-selskap. Erfaring også fra KPMG og EY.
Siden 2014 har han vært gründer og eier av Share Control og har vært en sterk støttespiller til selskapets virksomhet, produkter og kunder.
